Conversatorio: Criterios de valoración Tinsa LATAM

18 mayo, 2020

El conversatorio de criterios de valoración fue realizado el miércoles 6 de mayo de 2020 través de la plataforma Google Meets, en conjunto con los responsables técnicos de 5 países en los que se encuentra Tinsa.

En el conversatorio contamos con la participación de:

  • César Gómez Pastrana (Tinsa México)
  • Erika Herrera (Tinsa Colombia)
  • Mariela Paz García (Tinsa Chile)
  • Natalia Iturrizaga (Tinsa Perú)
  • Denisse Pinanjota (Tinsa Ecuador)
  • Claudia Benítez (Tinsa Ecuador)

El objetivo fundamental de este conversatorio fue conocer sobre lo que está pasando en cada país, cómo se está manejando la situación inmobiliaria con la afectación frente a la emergencia sanitaria que estamos afrontando ante la pandemia de COVID-19, centrándonos en la perspectiva de los profesionales invitados ante los siguientes puntos:

  • Situación actual de tasaciones en cada país
  • Criterios de mercado inmobiliario
  • Adaptación a las tasaciones de escritorio
Ecuador

Claudia Benítez, mencionó el estado actual de las tasaciones en Tinsa Ecuador. La cual ha disminuido a casi el 20% de la cantidad de tasaciones que se realizaban regularmente, debido a que el país se encuentra gravemente afectado ante la pandemia y que desde el 16 de marzo se ha decretado el “Estado de Excepción”. El cual incluye restricciones de movilidad, a un día a la semana por el número de placa, y no permite la circulación los fines de semana, se ha suspendido la jornada laboral presencial, obligándonos a realizar teletrabajo; además se encuentra establecido un toque de queda desde las 2:00 pm hasta las 5:00 am, lo que limita fuertemente la continuidad de trabajo ya que este decreto es a nivel nacional y las restricciones no han cambiado hasta este momento.

También mencionamos el estado actual del mercado inmobiliario, el cual se encuentra de cierta forma “parado”, ya que no existen tendencias en base a la compra, venta o alquiler de bienes inmuebles. Hemos revisado las páginas de las principales promotoras del sector en el cual no se evidencian cambios relevantes. De acuerdo con este análisis es complicado determinar una tendencia ya que el Ecuador se encuentra en una época de incertidumbre ante el grave estado que estamos atravesando.

En relación con la propuesta de “tasaciones de escritorio”, para originar las inspecciones digitales, comentamos que en el Ecuador existen fuertes restricciones en ese ámbito, por parte del ente regulador ya que la “Norma de Regulación” menciona específicamente que se debe realizar una inspección física para emitir una tasación sobre un bien inmueble. Esta especificación ha generado que exista inseguridad por parte de los clientes ante esta opción digital, ya que no existen mecanismos que aseguren que pueden seguir con el otorgamiento de créditos ante una tasación virtual.

Es por esta razón que, como Tinsa Ecuador, hemos realizado una solicitud particular al ente regulador para que nos permita realizar tasaciones con “visitas virtuales” durante el “Estado de Excepción”, con las observaciones y notas respectivas, estamos a la espera de una respuesta.

COLOMBIA

La segunda intervención fue por parte de Erika Herrera de Tinsa Colombia, quien nos mencionó que en su caso todo se encuentra suspendido, no existen actualmente transacciones ni ofertas. También nos mencionó que ha habido pocas valoraciones en la gestión de Tinsa Colombia durante esta época; sin embargo, existen estados en los que se han aceptado las tasaciones de escritorio. Además, se han manejado varias tasaciones en base al método de capitalización de rentas, basándose en contratos de arrendamiento, en los cuales han realizado ajustes hasta del 10%. Es una época de bastante incertidumbre, en la cual tampoco se evidencia una tendencia o cambio específico del mercado inmobiliario. La situación actual de Tinsa Colombia ha demostrado igualmente una baja en las asignaciones de aproximadamente el 80% en comparación al movimiento regular de su labor.

CHILE

A continuación, intervino Mariela Paz, quien nos mencionó que la situación actual en su país con respecto a las tasaciones de la empresa ha disminuido en un 75%, en comparación al volumen habitual. Nos menciona, de igual forma, que no existe una tendencia clara sobre las transacciones del mercado inmobiliario, ya que no es muy claro el panorama ante lo que pueda suceder económicamente en el país. Existe un movimiento de personas que muestran premura por vender ante la incertidumbre general a futuro, lo cual promueve un mayor porcentaje de negociación. En su caso, la mayoría de las tasaciones de inmuebles especiales los realizan bajo el “método de reposición”, ya que no existe suficiente mercado para aplicar en todos los inmuebles el “método de mercado”. Algo positivo en Chile, ante la crisis, es que en su país no existe una normativa que regule las tasaciones por lo que las inspecciones virtuales y las tasaciones de escritorio, dependen básicamente de la aprobación del cliente.

MÉXICO

César Gómez, nos mencionó que, ante la situación de pandemia, en su país las Entidades Financieras continúan laborando de manera regular. Pero se conoce que se encuentran otorgando créditos con intereses menores a lo habitual. Adicionalmente los bancos se encuentran manejando períodos sin pagos de cuotas que van desde 3 a 6 meses, dependiendo de cada situación. Nos menciona que la cantidad de tasaciones si se ha visto afectada pero solamente en un 30% menos en comparación al proceso habitual. Sobre las tasaciones ,nos indica que se continúan aplicando las mismas metodologías, sobre todo de mercado y rentas pero empleando una mayor flexibilidad en el porcentaje de negociación. Esto implica que en sectores urbanos si se manejaba un 10% se llegue al 15% y en casos de inmuebles rurales se alcance hasta un 30% de porcentaje de negociación.

PERÚ

Natalia Iturrizaga, nos mencionó que en su país la situación es muy similar a la del Ecuador, y que la regularidad de tasaciones ha disminuido a ser casi el 10% de lo habitual, lo cual se ha generado porque también están regulados por una normativa que no permite realizar tasaciones sin una inspección física. En su caso, tampoco han tenido aceptación por parte de los clientes ante la posibilidad de enviarles “estimaciones de valor”. Así mismo, existe mucha inseguridad sobre la elaboración de las inspecciones de manera virtual, por lo que no han tenido apertura con los clientes para realizarlas. Adicionalmente nos menciona que, de acuerdo con sus investigaciones, tampoco existe una tendencia clara sobre incrementos o caídas en los precios del mercado inmobiliario.

 

La última intervención fue por parte de Ecuador, agradeciendo la participación y aporte que han realizado los técnicos de Tinsa LATAM en este conversatorio, llegando a concluir que la situación actual en cada ha afectado de manera distinta, y que en todos existe una incertidumbre general por lo que no se puede establecer una tendencia ante una situación complicada, que no se había considerado en ninguna circunstancia.

También es importante señalar que las circunstancias de cada país y el rumbo inmobiliario dependerán de su estabilidad financiera y que estas tendrán repercusiones en el servicio financiero y de las tasaciones, por lo que realizaremos nuevos conversatorios para compartir esta valiosa experiencia con todos los que formamos parte de Tinsa.

 

Realizado por:

Arq. Claudia Benítez B.
Jefe Gestión de Avalúos – Visado